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什么样的房屋会划入棚户区?不是棚户区却被“棚改”了该怎么办?

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文章作者:楹庭律师团 | 更新时间:2019-09-03 | 阅读次数:

最近几天,律师经常接到一些咨询电话:“我们不是棚户区,怎么就被“棚改”了呢?我们觉得利用按照棚改的补偿标准来补偿我们是不合理的。”那应当怎样判断你家是否算棚户区呢? 国家和各地的政策都没有给棚户区一个确定的补偿标准。

国务院颁布的25号文也只是说环境较差、住房简陋、改造难度大、安全隐患多的地方是棚户区,但对棚户区的内涵和外延都表达的不是很清楚。各省就城镇棚户区的概念界定、认定标准、依据及程序等内容,都制定了较为明确的认定细则,有着类似的基本框架,只是在某些方面上会有一些差别。接下来我们将参照省住房城乡建设厅、财政厅、国土资源厅、发展改革委联合制定的《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》来给大家介绍一下。

什么样的房屋会划入棚户区?不是棚户区却被“棚改”了该怎么办?

 

山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中所称的城镇棚户区,主要包括位于山东省城镇规划区内的城市棚户区、城市危房、城边村、城中村、建制镇驻地棚户区和采煤塌陷区。

根据了解,所谓城市棚户区,就是指在城市建成区内简易结构房屋较多房屋质量差、使用年限久、使用功能不完善、建筑安全隐患多、建筑密度较大、配套设施不健全的区域;

城市危房,则是指通过资质专业检测单位依据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125)评定为C级、D级、房屋质量总体较差、需要拆除新建或者改建的房屋;

城边村是指在城市(含县城)建成区以外、规划区以内,依旧实行乡村行政建制管理的区域;

城中村是指在城市(含县城)建成区内,土地部分征收或没有被征收,原农村居民部分转为或没有转为城镇户籍,依旧实行乡村行政建制管理的区域;

建制镇驻地是指因建设及发展需要实行规划控制的区域和通过省人民政府批准设立的镇政府驻地的建成区。

采煤塌陷区是指由于煤炭开采致使地面不同程度塌陷,需要整体搬迁的区域;

什么样的房屋会划入棚户区?不是棚户区却被“棚改”了该怎么办?

 

满足这十项条件中的四项便能够纳入棚户区改造范围

《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中明确了城镇棚户区的认定依据和认定标准。据悉,住宅区域可同时满足以下任意4项要求便能够纳入城镇棚改范围:

1.以砖混结构、砖木结构、简易结构等为主的建筑结构;

2.有较大的建筑密度,原则上在百分之四十以上;

3.有较长的使用年限,原则以二十年以上的房屋为主,城边村、城中村、建制镇驻地房屋以十五年以上的为主;

4.总体较差的房屋质量,依据《危险房屋鉴定标准》评定为C级、D级的房屋;

5.房屋结构抗震与《抗震工程抗震设防分类标准》和《建筑结构抗震鉴定标准》不符合的房屋;

6.住宅区域内没有消防设施和消防通道,存在安全隐患建筑消防与《建筑设计防火规范》的要求不符合,存在地质灾害等其他安全隐患,或者存在较大消防安全隐患;

7.不完善的房屋使用功能,包括房屋设施和室内空间不能满足基本要求(如无分户厨卫、无集中供水等);

8.不健全的市政基础设施,供气、供暖、供水、供电、污水、交通和垃圾处理等配套基础设施不齐全或年久失修;

9.薄弱的公共服务设施,没有社区服务、医疗卫生、基本教育等公共服务设施,与《城市居住区规划设计规范》的要求不符合;

10.使城市规划实施受到严重影响和有碍城市景观的危旧房屋。

认定城镇棚户区的依据包括能证明房屋功能、年限、性质、现状的有关材料;能证明气、暖、水、电、污水、交通和垃圾处理等市政基础设施和公共服务设施配套不全的有关材料;消防安全评估报告;地质灾害危险性评估报告;危房鉴定报告。

什么样的房屋会划入棚户区?不是棚户区却被“棚改”了该怎么办?

 

六类禁止列入城镇棚户区改造的项目

《山东省城镇棚户区改造项目认定办法》中提出不可将下列六类项目列为城镇棚改项目:厂房改造、工矿企业和商业设施、校舍改造、养老院改造、老旧小区修缮等搬迁改造项目;由于城市道路扩展、文物修缮、历史街区保护等带来的房屋拆迁改造项目;房地产开发项目;土地增减挂钩、农村危房改造项目;项目名称或性质与城镇棚户区改造无关的建设项目;城镇规划区以外的农村新型社区建设项目。

当你的房屋被“棚改”了时,应当怎样做呢?

一、当你的房屋被“棚改”要面临拆迁时,要看拆迁的程序是不是严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行的,如果拆迁程序不正确,一定不合法的。倘若对房子实施强拆,也一定要先将征收补偿决定拿出来,再向法院申请强制执行。

二、棚改的有关政策规定,棚户区改造实行货币补偿和实物安置相结合,由被征收人自愿选择补偿的方式。在现实生活中,存在单一化的补偿方式是与相关政策的规定精神相悖的,被征收人有权予以拒绝并通过法律途径维护权益。

三、对于显然不属于棚户区但被强行定义为“棚改”的征收项目,被征收人可以考虑互相联合起来,向法院起诉征收的决定,看看是否能将其予以撤销。

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